Διάλεξη
ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΟ ΔΕΛΤΙΟ ΑΩ - ΤΕΥΧΟΣ 40 - ΙΟΥΝΙΟΣ 2008 ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΟ ΔΕΛΤΙΟ ΤΕΥΧΟΣ 40 ΙΟΥΝΙΟΣ 2008
περιεχόμενα τεύχους επικοινωνήστε μαζί μας !
Η αγορά κατοικίας
από την εμπορική οπτική

Του Μάνου Κρανίδη,
πολιτικού
μηχανικού Ε.Μ.Π.,
στελέχους της
Aspis Real Estate

 

Γενικά χαρακτηριστικά της αγοράς ακίνητης περιουσίας
Η φυσιογνωμία της αγοράς ακίνητης περιουσίας, και ειδικά η κατηγορία της κατοικίας, χαρακτηρίζεται από μαζικότητα, πολυπλοκότητα και ευρύτητα. Ως εκ τούτου, η μελέτη της αγοράς ακίνητης περιουσίας είναι σκόπιμο να πραγματοποιείται ανά κατηγορία ακινήτων και ανά περιοχή, ακόμη και ανά υπο-περιοχή. Τότε, η συγκέντρωση και η  επεξεργασία της πληροφορίας είναι πιο αξιόπιστες και εμπορικά αξιοποιήσιμες. Άλλωστε, στην ορθή συλλογή και στην ορθή επεξεργασία της πληροφορίας στηρίζονται και οι επενδυτικές και καταναλωτικές αποφάσεις σχετικά με την ακίνητη περιουσία.

Η πορεία της αγοράς ακίνητης περιουσίας, και ειδικότερα της κατοικίας, στηρίζεται στον κλασικό οικονομικό κανόνα της προσφοράς και της ζήτησης, η ισορροπία των οποίων οδηγεί στον καθορισμό του επιπέδου των τιμών και την διαμόρφωση της αγοράς. Κύριοι παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν την προσφορά ακινήτων είναι η διαθεσιμότητα της γης και το κατασκευαστικό κόστος, ενώ παράγοντες επιρροής της πλευράς της ζήτησης είναι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, το κόστος δανεισμού, το φορολογικό καθεστώς, η σύνθεση του πληθυσμού.

Η σχέση της αγοράς ακίνητης περιουσίας και της συνολικής οικονομίας είναι αμφίδρομη. Για παράδειγμα, μια πτώση των τιμών στην αγορά ακίνητης περιουσίας έχει ως επίπτωση την μείωση του πλούτου των νοικοκυριών. Με δεδομένο ότι η ακίνητη περιουσία αξιοποιείται ως αποθήκη πλούτου των ατόμων αλλά και ως υποθήκη χρηματοδότησης για νέες καταναλωτικές ή επενδυτικές κινήσεις, η πτώση των τιμών οδηγεί σε κάμψη της καταναλωτικής και επενδυτικής δύναμης των ατόμων και άρα σε αναπτυξιακή τροχοπέδη για την οικονομία γενικότερα. Με τον ίδιο κύκλο να συνεχίζεται, η αμφίδρομη σχέση γίνεται πλέον αντιληπτή. Χαρακτηριστικό πρόσφατο παράδειγμα, η αγορά κατοικίας των Η.Π.Α.

Η πτώση των τιμών των ακινήτων αποτελεί αναπτυξιακή τροχοπέδη της οικονομίας, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την αγορά κατοικίας των Η.Π.Α.

Γενικά, η αγορά ακίνητης περιουσίας μπορεί να χωριστεί στις υπο-αγορές χρήσης και επένδυσης ακινήτων, οι οποίες είναι αλληλένδετες, αφού η πορεία των αγορών χρήσης των ακινήτων επηρεάζει και την αξία και την επενδυτική απόδοση των ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση, η ακίνητη περιουσία αποτελεί επενδυτική επιλογή με συγκεκριμένα πλεονεκτήματα, όπως είναι η διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου, η μικρότερη μεταβλητότητα και η καλύτερη προβλεπτικότητα των αποδόσεων, η απόκτηση παγίου στοιχείου και η ευκολότερη πρόσβαση σε πίστωση.
Ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας είναι σημαίνων για την ελληνική οικονομία. Οι επενδύσεις ακινήτων φτάνουν το 55% των επενδύσεων παγίου κεφαλαίου στην Ελλάδα, ενώ ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας υπό την ευρεία έννοιά του προσφέρει άνω του 10% του Α.Ε.Π. και άνω του 8% της συνολικής απασχόλησης. Βεβαίως, η έννοια της ακίνητης περιουσίας είναι εξαιρετικά σημαντική και για τα ελληνικά νοικοκυριά. Τα νοικοκυριά αποταμιεύουν περίπου το 80% του πλούτου τους σε ακίνητη περιουσία, ενώ και το ποσοστό ιδιοκατοίκησης φτάνει και ξεπερνά επίσης το 80%.

Η πορεία της ελληνικής αγοράς κατοικίας
Κομβικό σημείο για την ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς κατοικίας στάθηκε η είσοδος στην ζώνη του ευρώ το 2001-2002, εφόσον έγινε εφικτή και προσιτή η χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας από τους Έλληνες πολίτες. Η κατακόρυφη πτώση των επιτοκίων το 2001 σε σχέση με το διψήφιο επίπεδό τους επί της εποχής της δραχμής έδωσε την δυνατότητα σε χιλιάδες νοικοκυριά να προβούν σε αγορά κατοικίας. Ουσιαστικά, λοιπόν, το 2002 αποτέλεσε το έτος ισχυρής ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας αλλά και ακίνητης περιουσίας γενικά στην Ελλάδα. Άλλωστε, υπάρχουν δύο δεδομένα που δικαιολογούν αυτή την εξέλιξη: πρώτον, ότι η ελληνική κτηματαγορά εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό από την εγχώρια ζήτηση και, δεύτερον, ότι η ατμομηχανή της κτηματαγοράς είναι η αγορά κατοικίας. Ως εκ τούτου, η διεύρυνση των δυνατοτήτων στεγαστικής πίστης στην ελληνική οικονομία αποτέλεσε τον κινητήριο μοχλό για την ισχυρή ανάπτυξη της κτηματαγοράς τα τελευταία έξι έτη. Αυτό συνέβη διότι η πτώση των επιτοκίων στεγαστικής πίστης, η δημιουργία και η απελευθέρωση αυτού του προϊόντος μαζικής χρηματοδότησης οδήγησαν στην ισχυρή άνοδο της ζήτησης κατοικίας.

Η περίοδος ισχυρής ανάπτυξης διήρκεσε έως το 2007 με παράγοντα επιτάχυνσης, μεταξύ άλλων, την ισχυρή ζήτηση για αγορά κατοικίας

Συνεπώς, η περίοδος της ισχυρής ανάπτυξης διήρκεσε έως το 2007, με παράγοντες επιτάχυνσης την ισχυρή ζήτηση για αγορά κατοικίας, την επακόλουθη αύξηση της προσφοράς, την ραγδαία άνοδο της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά και, βεβαίως, την εκρηκτική άνοδο των τιμών πώλησης των κατοικιών, ειδικά στην αγορά των μεγάλων πόλεων και της Αττικής. Το 2005 χαρακτηρίστηκε από ισχυρότατη ανάπτυξη κυρίως λόγω της επικείμενης εισαγωγής του Φ.Π.Α. στην φορολογία των νεόδμητων κατοικιών και ακινήτων, καθώς και της ταυτόχρονης επερχόμενης αύξησης των αντικειμενικών τιμών. Οι πολιτικές αυτές επιτάχυναν ακόμη περισσότερο την ανοδική τάση της αγοράς σε υπερβολικό βαθμό. Χαρακτηριστικά, αξίζει να αναφερθεί ότι την πενταετία 2002-2007 οι τιμές πώλησης νεόδμητων καταστημάτων ενισχύθηκαν σε περιοχές της Αττικής μέχρι και 60-70%.

Το 2007, καθώς και το πρώτο τετράμηνο του 2008, η ανοδική τάση συνεχίζεται αλλά με ηπιότερο σαφώς ρυθμό, με αποτέλεσμα η αγορά να θεωρείται ότι βρίσκεται σε φάση επιβράδυνσης. Αυτή η εξέλιξη συμβαίνει κυρίως λόγω της υπερβάλλουσας προσφοράς νέων κατοικιών, της ανόδου των επιτοκίων και του κόστους δανεισμού, των υψηλών τιμών πώλησης σε αρκετές περιοχές και της ειδικότερης σύνθεσης της ζήτησης. Για παράδειγμα, την περίοδο 2006-2007, η ζήτηση κατοικίας παραμένει ποσοτικά υψηλή αλλά αποκτά πλέον διαφορετική σύνθεση. Από στοιχεία του ευρύτατου χαρτοφυλακίου του δικτύου καταστημάτων της Aspis Real Estate, η ζήτηση κατοικίας την διετία 2006-2007 ενισχύεται κατά 19%, ενώ η σύνθεσή της αφορά κατά κανόνα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, μεσαίας επιφάνειας έως 120 τ.μ., οριοθετημένου budget, με τα Βόρεια Προάστια να παραμένουν η πιο ελκυστική περιοχή. Επίσης, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών αυξάνονται, αλλά με ήπιο ρυθμό, της τάξεως του 8-10%, κατά την διετία 2006-2007.

Αριστερα: Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο στεγαστικός δανεισμός ενισχύεται σταθερά αλλά ο ρυθμός ανόδου της στεγαστικής πίστης ακολουθεί επιβραδυντική πορεία
Δεξιά: Στιγμιότυπα από την διάλεξη του Μάνου Κρανίδη στο Μουσείο Κυκλαδικής Τέχνης

Την ίδια περίοδο, η οικοδομική δραστηριότητα χαρακτηρίζεται από κάμψη, αφού το 2006 εκδόθηκαν 20% λιγότερες οικοδομικές άδειες σε σχέση με το 2005, τάση που συνεχίστηκε κατά το 2007 και τις αρχές του 2008. Νέες κατασκευές, φυσικά, πραγματοποιούνται, αλλά πολύ προσεκτικά πλέον και σε επιλεγμένες περιοχές. Άλλωστε, το προϊόν κατοικίας προς διάθεση είναι ακόμη αρκετό από άδειες που είχαν εκδοθεί το 2005, πριν τεθεί σε ισχύ ο Φ.Π.Α.

Τα επιτόκια δανεισμού από το 2006 και έπειτα έχουν ακολουθήσει ανοδική πορεία, με αρνητική επίδραση στην ζήτηση κατοικίας. Αυτό έγινε διότι αυξήθηκε κατά 2% το επιτόκιο δανεισμού της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, όπως συνέβη και με τα διατραπεζικά επιτόκια δανεισμού Euribor. Ασφαλώς, τραπεζικά ιδρύματα στο πλαίσιο του ανταγωνισμού έχουν απορροφήσει μέρος της ανόδου, είτε μέσω συγκράτησης του περιθωρίου κέρδους τους (spread) είτε μέσω πιο ευέλικτων όρων χρηματοδότησης. Στην Ελλάδα, ο στεγαστικός δανεισμός ενισχύεται σταθερά αλλά ο ρυθμός ανόδου της στεγαστικής πίστης ακολουθεί επιβραδυντική πορεία. Παρ’ όλα αυτά, ο στεγαστικός δανεισμός ως μερίδιο του Α.Ε.Π. είναι χαμηλότερος από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο ενώ έχει αναληφθεί από μια σχετικά μικρή μερίδα του ελληνικού πληθυσμού.

Την περίοδο 2006-2007, η ζήτηση κατοικίας παραμένει ποσοτικά υψηλή αλλά αποκτά πλέον διαφορετική σύνθεση, με πόλο έλξης τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, μεσαίας επιφάνειας έως 120 τ.μ.

Η τιμή γης στην ελληνική κτηματαγορά έχει φτάσει στην οροφή της σε πολλές περιοχές, ειδικά των αστικών κέντρων. Αυτό συμβαίνει διότι η προσφορά γης είναι πεπερασμένη και ανελαστική, οπότε η όλο και μικρότερη διαθεσιμότητά της έχει ως αποτέλεσμα την άνοδο του κόστους γης, της πρώτης ύλης. Παράλληλα, το κατασκευαστικό κόστος ακολουθεί ανοδική τάση, με αποτέλεσμα και οι τιμές του τελικού προϊόντος, των νεόδμητων κατοικιών, να ωθούνται σε υψηλότατο επίπεδο. Όμως, την παρούσα χρονική στιγμή, οι δυνατότητες νέων αναπτύξεων είναι περιορισμένες για τους κατασκευαστές και τους επενδυτές (developers), αφού τα νέα έργα δεν προσφέρουν την αντίστοιχη απόδοση για το αυξημένο ρίσκο πώλησης που υφίσταται στην αγορά, κυρίως λόγω του αρνητικού μείγματος της χαμηλότερης έντασης της ζήτησης και της υπερβάλλουσας προσφοράς κατοικιών.

Τα επόμενα έτη αναμένονται ουσιαστικές εξελίξεις στην αγορά ακίνητης περιούσιας, όπως οι εξής:

  • αλλαγή του φορολογικού πλαισίου
  • αύξηση των αντικειμενικών αξιών
  • νέες εντάξεις σχεδίων για δημιουργία νέας πρώτης ύλης
  • βελτίωση των συγκοινωνιακών υποδομών
  • νέες αστικές αναπτύξεις-αναπλάσεις
  • νέες εμπορικές/πολιτιστικές αναπτύξεις
  • αναπτύξεις τουριστικού ακινήτου
  • αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.
Μία από τις γενικές τάσεις της λιανικής αγοράς ακίνητης περιουσίας αφορά την σταδιακή δημιουργία εξωτερικής ζήτησης για εξοχικές κατοικίες και τουριστικά ακίνητα.

Συνεπώς, η ελληνική κτηματαγορά εισέρχεται σταδιακά σε φάση μεγαλύτερης ωριμότητας με τάση για ηπιότερη άνοδο του ρυθμού μεγέθυνσης της αγοράς και μετακίνηση της ανάπτυξης και σε περιοχές εκτός του λεκανοπεδίου. Σημαντικοί παράγοντες θεωρούνται πλέον η ταχύτητα και η δυνατότητα απορρόφησης του ευρύτατου αποθέματος κατοικιών που θα επιδείξει η αγορά κατοικίας, ειδικά στο λεκανοπέδιο, αλλά και η ανάπτυξη των περιοχών στην περιφέρεια της Αττικής, ενώ η προσαρμογή και η σταθεροποίηση των τιμών αποτελούν τις πιθανότερες εξελίξεις. Σε κάθε περίπτωση, οι αποδόσεις και οι υπεραξίες των ακινήτων στην ελληνική κτηματαγορά αναμένονται πλέον σε λογικότερο και πιο προβλέψιμο επίπεδο, αλλά και δημιουργούνται έπειτα από καλύτερη μελέτη και προγραμματισμό των επενδυτών. Έτσι, οι επενδυτικές επιλογές και οι καταναλωτικές κινήσεις πρέπει να ακολουθούνται από ευρεία ανάλυση της αγοράς, σωστή και αξιόπιστη πληροφόρηση και επαρκή καθοδήγηση από τους ειδικούς της αγοράς, καθώς και έκθεση σε όλο το φάσμα των προϊόντων της αγοράς, με σκοπό την οικονομία χρόνου και την μεγαλύτερη ασφάλεια της επενδυτικής απόφασης.

34-37